個人事業主のための、確定申告で住宅ローン控除を受ける方法

最終更新日 : 2021/03/31

執筆者 : 中野裕哲（起業コンサルタント®、税理士、特定社労士、行政書士）

確定申告でもおなじみの住宅ローン控除。12月31日現在で居住している住居について、一定の住宅ローンを支払っている場合に、所得税や住民税の減額を受けられる制度です。今回は、確定申告時に住宅ローン控除を受けるための方法について解説します。

POINT

確定申告で住宅ローン控除を受ける条件は？

確定申告で住宅ローン控除を受けるためには、住宅そのものに関する条件と、ご本人の所得やローンに関する条件があります。

住宅そのものに関する条件は、床面積の要件や新築や中古ごとに細かい条件があります。詳しく知りたい方は下記を参照いただければと思いますが、購入時に不動産会社によく確認するようにしてください。

住宅ローン控除を受けるためにまず注意しておくのは、所得額とローンの期間です。それぞれ説明していきます。

ご本人の所得に関する条件として、その年の合計所得金額が3,000万円以下であることがあります。

合計所得金額とは？
事業所得（その年の売上から、経費や青色申告特別控除などを引いた利益として確定申告書に記載する金額）や、不動産所得、譲渡所得、給与所得などの合計額のこと

ローンは総返済期間が10年以上であることが条件となっています。

繰り上げ返済などでローンの総返済期間が10年未満となった場合には、その年からは受けられなくなります。利息の節約のために繰上返済を計画するときには、この点にも注意しましょう。

また、自宅が事務所や店舗との併用になっている場合は以下のように取り扱われます。

床面積のうち、居住部分の割合	控除額
2分の1以上	住宅ローン控除額×居住部分の割合
2分の1未満	0円（控除は受けられない）

※居住部分の割合が90％を超えていれば、住宅ローン控除の計算上は100％居住用として取り扱って良い

このように、居住部分が床面積の2分の1以上か未満かを境に住宅ローン控除を受けられるかどうかが決まります。事務所などとの併用住宅の場合は、居住部分として使用する割合を意識しましょう。

住宅ローン控除の金額は年々見直され、居住を開始した年によって変わります。
平成21年以降で見てみると、以下のようになっています。

居住開始日	控除できる年数	所得税の控除額	住民税の控除額
平成21年1月1日～平成22年12月31日	10年	①年末残高等×1% ②50万円のいずれか少ない額	97,500円
平成23年1月1日～平成23年12月31日	10年	①年末残高等×1% ②40万円のいずれか少ない額	97,500円
平成24年1月1日～平成24年12月31日	10年	①年末残高等×1% ②30万円のいずれか少ない額	97,500円
平成25年1月1日～平成26年3月31日	10年	①年末残高等×1% ②20万円のいずれか少ない額	①所得税の課税総所得金額等の5％ ②97,500円のいずれか少ない額
平成26年4月1日～平成33年12月31日	10年	①年末残高等×1% ②40万円（住宅の取得が消費税率5%だった場合は20万円）のいずれか少ない額	①所得税の課税総所得金額等の7％ ②136,500円のいずれか少ない額

※住民税の控除額は、所得税の控除額のうち、所得税から控除しきれなかった額を限度とします。

住宅ローン控除を受けるには通常の確定申告書の書式のほかに「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」という書式も必要です。

これは国税庁のWebサイト「確定申告書作成コーナー」で作成することをお勧めします。画面の指示に従って作成して印刷すれば、手書きよりも簡単に申告書を作成することができます。

その他、住宅ローン控除を確定申告で受けるにあたって用意する必要書類は以下の通りです。

1. 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書（毎年10月ごろに借入している金融機関などから送られてきます）
2. 登記事項証明書
3. 売買契約書や建築請負契約書のコピー

1.以外は最初の年だけ税務署に提出すればOKです。2年目以降は1.の年末残高等証明書のみ所得税の確定申告書に添付します。

だいたいはこちらで問題ありませんが、最初の年については、場合によって適用を受けるために追加で書類が必要となってくることもあります。念のため、提出する際に税務署に確認をとっておけば安心です。

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※執筆者の中野先生に再度ご確認いただき、追記執筆のうえ、2019年1月31日に更新いたしました。（スモビバ！編集部）

photo：Getty Images