確定申告お役立ち情報不動産収入（不動産所得）の確定申告は不要？必要書類や書き方を解説
2024/02/16更新
この記事の監修田中卓也（田中卓也税理士事務所）
賃貸アパートやマンションを持っているなどで不動産所得がある人は、その収入金額によって、年に1度確定申告をしなければいけません。また、不動産収入は、その事業の規模によって、経費として計上できる範囲や利用できる控除の金額が異なります。
ここでは、不動産収入とみなされるものの範囲や経費として計上できる範囲の他、確定申告のやり方などについて解説します。
不動産所得は主に3つに分類できる
所得とは、収入からその収入を得るために使用した「必要経費」を差し引いたものです。不動産所得は、不動産による総収入とそれにかかる経費をそれぞれ算出し、「不動産による総収入金額－必要経費」を計算することで求められます。不動産所得がプラスの数字であれば、基本的に所得税の確定申告が必要です。
なお、税法では、「どのように収入を得たか」によって、所得を10種類に分類しています。不動産所得はその10種のうちのひとつであり、「不動産の貸付け」によって得た所得のことです。具体的には、下記の3つによる所得を指します。
不動産所得の分類
- 土地や建物などの不動産の貸付け：アパートやマンションなどの賃料、土地、建物の賃料を得ている場合など
- 地上権など不動産の上に存する権利の設定および貸付け：建物の所有を目的として土地に借地権を設定し、その対価として権利金を受け取っている場合など
- 船舶や航空機の貸付け：航空機や総トン数が20t以上の船舶を貸し付けて賃料を得ている場合など（20トン未満の船舶に関する所得は、事業所得または雑所得となる）
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不動産所得の事業的規模によって経費の範囲などが異なる
不動産所得は、不動産の貸付けが事業として行われているかどうかによって、所得金額を計算する際の取り扱いが異なる場合があります。不動産貸付が事業に当たるかどうかは、原則として社会通念上事業といえる規模かどうかで判断されます。
ただし、実務上、下記の基準により形式的に判断するということも認められています。
事業的規模とみなされる賃貸物件の規模の目安
- アパートの場合：部屋数が10室以上
- 戸建ての場合：物件数が概ね5棟以上（概ね戸建て1棟でアパート2室と同等とされます）
- 駐車場の場合：50台以上（概ね5台分でアパート1室と同等とされます）
アパートや戸建てなど複数の賃貸物件を所有している場合、アパートの室数に換算してみると、事業規模かどうかわかりやすいでしょう。
事業規模とみなされる賃貸物件の例
例えば、アパート5室、戸建て2棟、駐車場10台という場合。
アパート5室+戸建て4室分（2棟×2）+駐車場2室分（10÷5）＝アパート11室分
上記のような算出式となるため、事業的規模とみなされます。
事業規模かどうかで取り扱いに違いが出るのは、主に「経費の範囲」「青色申告特別控除の金額」「事業専従者の適用の可否」の3点です。
それぞれの違いについて詳しく見ていきましょう。
経費の範囲
賃貸用の物件の取壊しなどで資産損失が出た場合、その不動産収入が事業規模であれば、その全額をその年分の必要経費に算入できます。事業規模でない場合は、その年分の資産損失を差し引く前の不動産所得の金額を限度として、必要経費に算入します。
青色申告特別控除の金額
不動産収入が事業規模であれば、複式簿記による記帳などの一定の要件を満たした場合は、青色申告特別控除額は最大65万円の青色申告特別控除を受けられます。事業規模でない場合、青色申告特別控除額は最大10万円です。
事業専従者の適用可否
不動産収入が事業規模である場合のみ、青色事業専従者給与（家族従業員に支払った給与を経費に算入できる）や白色申告の事業専従者控除（家族従業員に給与を支払った場合、一定額を所得控除できる）の適用ができます。
不動産収入に含まれるもの
不動産所得は、不動産収入から経費を差し引くことで求められます。この不動産収入に当たるのは、下記のようなものです。
不動産収入の主な例
- 建物や部屋の賃貸料
- 名義書換料、承諾料、更新料または頭金などの名目で受領するもの
- 賃貸物件の礼金、権利金
- 賃貸物件の敷金や保証金のうち返還する必要のないもの
- 共益費や管理費などの名目で受け取るもの
不動産所得を算出する際に経費として認められるもの
不動産収入に関しては、経費の範囲も決められています。ここでは、不動産収入の経費に該当する支出についてご説明します。
| 項目 | 経費に該当する支出 |
|---|---|
| 税金 | 賃貸している土地や建物にかかる不動産取得税、登録免許税、固定資産税、印紙税、事業税といった税金（所得税や相続税など、賃貸とは関係のないものは対象外） |
| 損害保険料 | 賃貸している建物に対する火災保険や地震保険などの損害保険料 |
| 修繕費 | 賃貸している建物等の修繕のために支払った費用 |
| 水道光熱費 | 賃貸物件の共用部分の電気代や水道代など |
| 減価償却費 | 賃貸している建物や船舶・航空機の取得価額を耐用年数に応じて配分した金額 |
| 借入金利子 | 賃貸している土地や建物を購入するための借入金の利子（ただし、建物完成から賃貸開始までの期間に相当する支払利子は、建物取得価額に算入され減価償却費として処理される。また、元本返済分は経費には算入できない） |
| 地代家賃 | 土地を借りて建物を建て、建物を貸し出している場合に、地主に支払う地代 |
| 広告宣伝費 | 賃貸物件の入居者募集のために支払った広告宣伝費 |
| 管理会社への業務委託料 | 賃貸している物件の管理を委託した不動産管理会社に支払う手数料 |
不動産所得の確定申告の方法と書類の書き方
不動産所得の確定申告は、どのように行えばいいのでしょうか。3つの手順について、詳しくご説明します。
1. 必要書類を準備する
まずは、所得税の確定申告で提出する書類や書類の作成に必要な資料をそろえます。サラリーマン大家さんなど、給与所得を得つつ副業として不動産所得を得ている場合は、給与所得と合算して所得税の確定申告を行うので、源泉徴収票準備も必要になります。なお、この場合、不動産所得が20万円以下であれば、所得税の確定申告の必要はありません。
確定申告に必要な主な書類は、下記のとおりです。
確定申告で提出する書類
- 確定申告書
- 青色申告決算書（不動産所得用）※青色申告の場合
- 収支内訳書（不動産所得用）※白色申告の場合
確定申告書の作成に必要な資料
- 収入金額のわかるもの（現金出納帳や通帳など）
- 賃借人の氏名や家賃の金額、賃借期間、敷金、礼金などがわかる資料（契約書など）
- 必要経費の金額がわかるもの（銀行振込書、借入金の支払明細、固定資産税などの領収書、保険料などの領収書など）
2. 不動産所得を算出する
「不動産による総収入金額－必要経費」を計算して、不動産所得額を算出します。資料にもとづいて、青色申告なら青色申告決算書（不動産所得用）、白色申告なら収支内訳書（不動産所得用）を作成します。
最高65万円の青色申告特別控除が適用されるのは、事業規模と認められる場合のみである点に注意しましょう。 不動産所得額の算出にあたり必要経費となるのは、「不動産収入を得るために支払った費用」のみです。100％不動産収入を得るために支払ったとはいえないものについては、家事按分をすることになります。
例えば、次のようなケースです。
経費の算出に家事案分が必要なケース
兼業の場合
本業として八百屋を営んでいる人が、所有する物件を貸して賃料を得ているような場合に家事案分が必要です。内覧希望者を物件に案内する際に事業用の車を使ったとすれば、ガソリン代などは本業と不動産業で家事按分し、不動産業の分だけを経費に算入します。
賃貸物件の一部が大家居住区である場合
5階建てのビルで、最上階が大家の居住区、1～4階は貸しているような場合も家事案分が必要です。ビルの修繕費を支払ったとすれば、大家居住区分と賃貸部分で家事按分を行い、賃貸部分だけを経費として計上します。
このような場合、床面積基準で按分する、あるいは、走行距離数の比で按分するといった、合理的な基準で按分することが求められます。
3. 確定申告書類を作成する
作成した青色申告決算書（不動産所得用）または収支内訳書（不動産所得用）にもとづき、確定申告書を作成します。
確定申告書 第一表
- ※ 国税庁「所得税の確定申告
」
不動産収入の額を確定申告書 第一表の「収入金額等（ウ）」欄に記入します。「区分1」は国内の不動産であれば記入の必要はありません。「区分2」は、記帳・帳簿の保存の状況について1～5を記入します。
| 区分番号 | 記帳・帳簿の保存の状況 |
|---|---|
| １ | 電子帳簿保存法の規定にもとづく優良な電子帳簿の要件を満たし、電磁的記録による保存に係る届出書（または電磁的記録に係る承認申請書）を提出し、総勘定元帳、仕訳帳等について電磁的記録による備付けおよび保存を行っている場合 |
| ２ | 会計ソフト等の電子計算機を使用して記帳している場合（1に該当する場合を除く） |
| ３ | 総勘定元帳、仕訳帳等を備え付け、日々の取引を正規の簿記の原則（複式簿記）に従って記帳している場合（1または2に該当する場合を除く） |
| ４ | 日々の取引を正規の簿記の原則（複式簿記）以外の簡易な方法で記帳している場合（2に該当する場合を除く） |
| ５ | 上記のいずれにも該当しない場合（記帳の仕方がわからない場合を含みます） |
- ※ 国税庁「所得税の確定申告 」
続いて、「所得金額等（3）」欄に不動産所得額を記入しましょう。専従者給与、専従者控除がある場合は、「その他」欄の「専従者給与（控除）額の合計額（57）」に金額を記入します。青色申告特別控除が適用される場合は、「その他」欄の「青色申告特別控除額（58）」に金額を記入します。
確定申告書 第二表
- ※ 国税庁「所得税の確定申告 」
次に確定申告書 第二表に記入します。専従者給与、専従者控除がある場合は、「事業専従者に関する事項（57）」欄に、事業専従者の氏名、マイナンバー、続柄などを記入します。「従事月数・程度・仕事の内容」は、白色申告者のみ記入します。
確定申告書の書き方については、以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。
不動産所得の場合、決算書は不動産所得専用のものを使う
不動産所得の申告では、青色申告決算書、収支内訳書は、それぞれ不動産所得用のものを使わなくてはいけません。不動産所得用のものは、上部に赤字で「不動産所得用」と書かれていますので、しっかり確認してから作成しましょう。
青色申告決算書（不動産所得用）
- ※ 国税庁「所得税の確定申告 」
収支報告書（不動産所得用）
- ※ 国税庁「所得税の確定申告 」
なお、事業所得と不動産所得の両方があるときは、それぞれ用の青色申告決算書または収支内訳書を作成し、確定申告書を作成します。
この場合は、複式簿記での記帳など、事業所得の青色申告特別控除の要件を満たしていれば、不動産所得の事業規模要件を満たさなくても、事業所得と不動産所得を合算した総所得に、最高65万円の青色申告特別控除が適用されます。
なお、この場合、青色申告特別控除はまず、不動産所得の金額から差し引き、差し引ききれないものが残った場合には事業所得の金額から差し引くこととされています。
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この記事の監修田中卓也（田中卓也税理士事務所）
税理士、CFP®
1964年東京都生まれ。中央大学商学部卒。
東京都内の税理士事務所にて13年半の勤務を経て独立・開業。
従来の記帳代行・税務相談・税務申告といった分野のみならず、事業計画の作成・サポートなどの経営相談、よくわかるキャッシュフロー表の立て方、資金繰りの管理、保険の見直し、相続・次号継承対策など、多岐に渡って経営者や個人事業主のサポートに努める。一生活者の視点にたった講演活動や講師、執筆活動にも携わる。
